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Acheter dans l’immobilier
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Vous envisagez d’acquérir votre premier logement ou de déménager pour acheter plus grand ?
Vous vous interrogez sur un investissement locatif ou encore sur l’acquisition d’une résidence secondaire ?
Enjeu important de la constitution de votre patrimoine, l’immobilier est présent à chacun de ces moments clés de votre vie.
Retrouvez dans ce guide l’ensemble des informations nécessaires à la réussite de votre acquisition immobilière.
LA REVENTE DE VOTRE BIEN
1. RÉUSSIR LA VENTE DE VOTRE BIEN
VALORISEZ VOTRE LOGEMENT
Pour réussir à vendre vite et bien, il vous faut commencer par mettre en valeur votre logement. Il doit être découvert sous son meilleur jour.

  • Privilégiez pour les visites, les moments de la journée où il est le plus lumineux.
  • Faites de la place pour donner une
impression de volume et envisagez quelques travaux de rafraîchissement : un coup de peinture dans le salon et/ou l’aménagement d’un placard dans l’entrée par exemple… Un portail repeint, une haie bien taillée : ne négligez pas non plus l’aspect extérieur.

  • Faites enfin en sorte que vos visiteurs puissent se sentir déjà un peu chez eux. Optez ainsi pour une décoration sobre.
FOCUS
Le « home staging » ou « mise en scène de la maison »
Gommer toutes les marques personnelles, désencombrer, réorganiser l’espace, réparer et nettoyer : l’objectif d’une opération de « home staging » est de valoriser le bien pour donner envie aux visiteurs de s’y installer.
FIXEZ LE JUSTE PRIX
Pour bien vendre, il est important d’estimer votre logement à sa juste valeur. Un propriétaire manque souvent de recul…
Pour avoir un avis objectif, informez-vous sur l’état du marché.

  • Consultez les prix dans votre quartier ou votre ville.
  • Demandez une évaluation à plusieurs agents immobiliers, experts du marché. N’oubliez pas de prévoir une marge de manœuvre dans l’hypothèse d’une négociation avec l’acheteur.
Déterminer un juste prix vous préservera des mauvaises surprises : trop cher, votre bien mettra plus de temps à être vendu ou ne se vendra pas ! Le prix de vente fixé est d’autant plus important que la somme correspondante va constituer une partie de votre budget pour l’achat d’un nouveau bien. C’est sur cette base que sera déterminé le montant du prêt que pourra vous accorder votre banque, le cas échéant.
PRENEZ SOIN DE VOTRE ANNONCE
La rédaction
Votre annonce a aussi son importance car c’est elle qui donnera envie à l’acquéreur de venir visiter votre bien.
La description doit être claire et précise : prix, localisation, type de bien, surface, nombre de pièces, nombre de chambres et de salles de bains, contact.
Elle doit aussi mentionner la proximité des commerces, écoles, gares… Et annoncer si des travaux sont nécessaires.
Soyez objectif : ne parlez pas d’étage élevé si votre appartement est au 2ème ; un petit balcon n’est pas une terrasse, etc.

La diffusion
Vous pouvez la diffuser sur des sites Internet ou par l’intermédiaire d’agences immobilières que vous mandaterez pour la vente de votre bien. Enfin, parlez-en autour de vous notamment à votre gardien, vos voisins, votre syndic… Le bouche à oreille est parfois très efficace ! Si vous vendez par vous-même, fixez sur la façade un panneau « à vendre » indiquant vos coordonnées.
À NOTER :
Loi carrez
Cette loi oblige à renseigner le futur acquéreur d'un bien immobilier dans une copropriété sur la surface habitable.
Celle-ci correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines... et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80m. Les surfaces des caves, parkings et garages sont exclues.
Le métrage Loi Carrez figure dans la promesse de vente.
NOUVEAU
Depuis le 1er janvier 2011

  • L’affichage de la performance énergétique du logement est obligatoire dans les annonces immobilières de vente et de location affichées en vitrine, dans la presse et sur le Web.


  • Demandez une évaluation à plusieurs agents immobiliers, experts du marché. N’oubliez pas de prévoir une marge de manœuvre dans l’hypothèse d’une négociation avec l’acheteur.
Faites intervenir des professionnels
Entre une activité professionnelle soutenue et la gestion quotidienne d’un foyer, il est parfois difficile de trouver le temps nécessaire pour les visites et le processus de vente d’un bien immobilier.
Si vous êtes peu disponible, pensez à vous faire aider par un professionnel.
Un agent immobilier peut s’occuper des visites et vous aider pour les formalités juridiques.
Les frais d’agence représentent généralement 5 % de la valeur du logement.
Ils doivent être affichés de façon à être visibles de l’extérieur de l’agence.

La vente est sur le point de se conclure ?
La première étape de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) peut être effectuée avec l’agent immobilier qui aura réalisé la transaction ou chez un notaire. La deuxième étape qui consiste à conclure un contrat de vente définitif (ou acte authentique de vente) doit être assurée par un notaire.
Dans la procédure de vente, le notaire recherche toujours l’origine et la légitimité de la propriété : vous avez donc la certitude d’être propriétaire du bien.
2. LES PIÈCES À FOURNIR AU NOTAIRE
Vous êtes vendeur : vous avez une obligation d’information. A l’occasion de la vente de votre logement, vous devez donc fournir des pièces justificatives.

  • Le titre de propriété : il atteste que vous êtes le propriétaire du logement et que vous pouvez donc bien le vendre. Il vous a été remis par le notaire quand vous avez acheté votre logement.
  • Les documents concernant votre situation personnelle : livret de famille, extrait d’acte de naissance, copie de l’acte de mariage, attestation de domicile...
  • Les documents relatifs aux éventuels travaux effectués dans le logement : création d’une fenêtre ou d’une véranda, surélévation du toit, réunion de deux lots de copropriété... Selon les cas, vous devez fournir par exemple le permis de construire ou le procès-verbal de l’assemblée de copropriétaires.
  • Les diagnostics de votre bien en fonction de la date de construction ou de l’implantation géographique (plomb, amiante, parasites, métrage loi Carrez…).
  • Dans le cas d’un bien en co-propriété, une attestation du syndic prouvant que vous êtes à jour de vos paiements.
À NOTER :
Copropriété
Votre notaire se charge d’informer le syndic de la vente de votre logement afin que ce dernier puisse arrêter vos comptes.
3. LES PLUS VALUES DE CESSION IMMOBILIÈRE
La vente de la résidence principale ne génère aucune fiscalité sur la plus-value. Bénéficie également, sous des conditions propres à chacun des cas, d'un régime d'exonération :

  • la première cession d'un logement ne constituant pas la résidence principale du cédant s'accompagnant du remploi des fonds issus de la cession ;
  • la cession de l'ancienne résidence principale des retraités ou des invalides ;
  • la cession des droits de surélévation d'un immeuble existant.
Lors de la vente d'un bien immobilier ne pouvant pas bénéficier d'un régime d'exonération, le bien est soumis à l'impôt sur la plus-value réalisée au moment de la cession au taux de 19 %, complété des prélèvements sociaux au taux de 13,5 %.

Les plus-values réalisées à partir de février 2012 seront totalement exonérées d'impôt au bout de 30 ans. En effet, elles bénéficieront d'un abattement par année de détention du bien vendu, abattement progressif avec le temps, fixé à :

  • 0 % par année de détention de 0 à 5 ans ;
  • 2 % par année de détention de la 6ème à la 17ème année ;
  • 4 % par année de détention de la 18ème à la 24ème année ;
  • 8 % par année de détention de la 25ème à la 30ème année.
BON À SAVOIR :
Qu’est-ce qu’une plus-value de cession immobilière?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.

Le prix de cession correspond au prix réel stipulé sur l’acte, majoré de certaines charges et indemnités mais réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée éventuellement acquittée et des frais supportés par le vendeur (définis par décret).

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé (stipulé sur l’acte) et majoré de frais et dépenses divers. La plus value est réglée directement par le notaire au moment de la vente au Trésor Public.
Groupe Société Générale