Investir dans l’immobilier locatif : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

De nombreuses raisons peuvent vous décider à investir dans l’immobilier locatif. Il existe différentes façons de le faire. Pour réussir son projet, l’important est d’abord de clairement identifier le moyen qui s’adapte le mieux à vos objectifs.

À retenir

Clarifier ses objectifs

Sélectionner le bien adapté

Sélectionner un locataire fiable

Protéger son emprunt est essentiel pour vous et votre famille, pensez à l’assurance groupe emprunteur souscrite par Société Générale

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine, pour partie financé par l’emprunt et remboursé par les loyers perçus. C’est un des rares moyens à la disposition des particuliers pour augmenter leur capacité à investir, en utilisant « l’effet levier » de l’endettement. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les épargnants, lorsqu’ils optent pour l’immobilier locatif, le font généralement parce qu’ils souhaitent diversifier leurs investissements et apprécient la pierre pour sa réputation de valeur refuge.

Les objectifs les plus fréquemment poursuivis sont de dégager, à terme, un complément de revenu et pouvoir aussi transmettre un bien à ses héritiers. De nombreux investisseurs apprécient l’achat dans l’immobilier locatif, en raison des divers avantages fiscaux dont il permet de bénéficier.

Acheter un bien en vue de le louer

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif cela se fait le plus souvent en direct en achetant un appartement ou une maison. Dans ce cas, il faut d’abord sélectionner un bien, en devenir propriétaire puis le mettre en location.

Premier arbitrage pour mener à bien son acquisition : choisir entre l’ancien et le neuf.
L’ancien s’impose bien souvent, lorsque l’on souhaite investir en centre-ville, où le manque de terrains disponibles limite fortement les programmes neufs. Parfois, dans certains sites patrimoniaux remarquables, le dispositif Malraux peut permettre de bénéficier d’allégements fiscaux liés à des travaux de restauration rigoureusement encadrés.

À l’inverse, acheter dans le neuf permet de disposer d’un bien qui répond aux normes les plus récentes, c’est-à-dire avec des charges de chauffage moins élevées, des équipements plus récents et, bien souvent, un agencement mieux adapté. L’immense majorité des programmes neufs sont éligibles aux dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif tels que la loi Pinel.

En revanche, les programmes neufs sont souvent l’objet de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou « acquisitions sur plans ». L’acquéreur doit alors patienter plusieurs mois avant que son bien ne soit livré et puisse être loué.

Les différentes solutions pour louer un bien immobilier

Sélectionner un locataire solvable et fiable, puis exiger les garanties nécessaires pour limiter les risques d’impayés ne s’improvise pas. C’est pour cela que de nombreux investisseurs s’en remettent à des agents immobiliers et signe un mandat de recherche de locataire.

Certains promoteurs proposent également les services d’agences immobilières partenaires pour trouver un locataire et gérer la location. Bien sûr, ces prestations représentent un coût. Prévoir de l’ordre d’un mois de loyer pour la sélection d’un locataire par un professionnel et 5 % sur le montant des loyers pour la gestion courante du bien.

Le bailleur peut choisir de louer son bien vide (nu) ou meublé. Les revenus tirés de la location nue sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Louer en meublé permet d’accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), voire de loueur en meublé professionnels (LMP), les conditions tenant au montant des loyers encaissés, à la prépondérance de ces derniers dans les revenus du foyer et à l’inscription au RCS en qualité de loueur professionnel sont réunis. Ces statuts peuvent offrir des cadres fiscaux avantageux selon les investissements réalisés.

Investir dans l'immobilier locatif autrement

Il existe des possibilités d’investir dans l’immobilier locatif, sans acheter directement un bien physique en vue de le louer à un locataire identifié. Ce sont les différentes formules dites « pierre-papier ». Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) collectent des fonds pour investir dans des programmes immobiliers de bureaux ou de logements, mais aussi dans des résidences universitaires, des établissements pour personnes âgées ou encore des résidences touristiques.

Acheter des parts dans ces placements financiers permet d’investir dans l’immobilier locatif, avec une mise minimum moins élevée et une plus grande répartition des risques. Cela permet également à l’investisseur d’être complétement dégagé de tout souci d’acquisition et de gestion moyennant des frais de gestion annuels et, selon l’objet de la société immobilière choisie, de bénéficier d’un cadre fiscal comparable à l’achat immobilier en direct.

Comme pour un investissement en direct, le placement en SCPI et OPCI peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les revenus ne sont pas garantis ni forcément d’un montant régulier.