Investir dans l’immobilier locatif : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

De nombreuses raisons peuvent vous décider à investir dans l’immobilier locatif. Il existe différentes façons de le faire. Pour réussir son projet, l’important est d’abord de clairement identifier le moyen qui s’adapte le mieux à vos objectifs.

À retenir

Clarifier ses objectifs

Sélectionner le bien adapté

Sélectionner un locataire fiable

Protéger son emprunt est essentiel pour vous et votre famille, pensez à l’assurance groupe emprunteur souscrite par Société Générale

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

L'immobilier reste l'investissement préféré des Français. En effet, pour les particuliers, investir dans l’immobilier locatif peut être un levier efficace pour générer des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine immobilier pour l’avenir.

Compléter ses revenus grâce à l'investissement locatif

L’investissement locatif est un placement qui permet au propriétaire de générer des revenus grâce au versement d’un loyer mensuel et d’augmenter ainsi son pouvoir d’achat. Pour s’assurer de la régularité des revenus, le principal élément à prendre en compte est le taux d’occupation du logement : plus il sera régulier et constant, plus les revenus seront importants.

Autre avantage : des dispositifs, comme le Pinel et le Censi-Bouvard, permettent de bénéficier de certaines aides de l’État ainsi que de déductions d’impôts attractives.

Préparer le passage à la retraite

L’immobilier locatif est un bon investissement lorsque l’on souhaite préparer son passage à la retraite. Il est possible d’obtenir des réductions d’impôts importantes et de générer ainsi des revenus complémentaires. L’achat pourra être financé par les loyers versés. Plus vous investirez tôt, plus vous pourrez profiter des revenus issus de votre placement dans la pierre.

Acquérir un patrimoine durable

Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine est un placement sûr. Le marché de l’immobilier, malgré certaines fluctuations, présente plus de stabilité au niveau du rendement que la grande majorité des produits financiers.

Conseils pour investir dans le locatif selon votre situation

Avant d'effectuer un investissement locatif, il est important de bien calculer son budget et de bien choisir le bien. En effet, en fonction de la capacité d’emprunt ou des liquidités disponibles, il faudra choisir le logement pouvant rapporter le meilleur rendement.

Pour cela, il est nécessaire de prêter attention à certains détails, comme la localisation géographique du logement, sa proximité ou non avec des commerces et des écoles, la présence de transports en commun, d’un parking ou d’un garage lorsque le logement est en centre-ville. Tous ces critères vous permettront d’ajouter de la valeur et de l’attractivité au logement, et de maximiser ainsi son taux d’occupation.

Acheter dans l’ancien

Investir dans le locatif ancien peut s’avérer une opportunité intéressante, notamment en termes de prix. En effet, il est généralement admis que les tarifs au mètre carré sur le marché de l’ancien sont de 20 à 30 % moins chers que pour le marché du neuf.

En revanche, avant de se lancer dans un investissement locatif ancien, il faudra prendre en compte le coût des travaux de réfection et de remise en état du logement pour entreprendre sa mise en location.

Acheter sans apport

L’investissement locatif sans apport est possible. Les banques seront généralement plus enclines à accepter la souscription d'un crédit immobilier sans apport dans le cadre de l'investissement locatif, plutôt qu'en vue de l'achat d'une résidence principale. La perspective de l’encaissement de loyers mensuels est, en effet, une garantie de remboursement des mensualités de crédit.

Acheter via une société civile ou un organisme de placement collectif immobilier

Il existe des possibilités d’investir dans l’immobilier locatif sans acheter directement un bien physique en vue de le louer à un locataire identifié. Ce sont les différentes formules dites « pierre-papier ». Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) collectent des fonds pour investir dans des programmes immobiliers de bureaux ou de logements, mais aussi dans des résidences universitaires, des établissements pour personnes âgées ou encore des résidences touristiques.

Comme pour un investissement en direct, le placement en SCPI et OPCI peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les revenus ne sont pas garantis ni forcément d’un montant régulier.

Pour tout savoir sur les SCPI, consultez notre guide complet.

Fiscalité d’un investissement dans le locatif

La fiscalité qui s’applique dans le cadre d’un investissement locatif dépend avant toute chose de la nature du bien immobilier mis en location. Les revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers perçus, sont imposables sous le régime des revenus fonciers. Il est possible d’opter pour ce que l’on appelle le régime micro foncier lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 euros par an.

Le régime de défiscalisation applicable dans le neuf

Dans le cadre d’un investissement locatif sur le marché du neuf, il est possible de profiter du dispositif Pinel. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet d’obtenir une réduction sur le montant de l’impôt en fonction de la durée de mise en location du bien. Elle pourra être comprise entre 12 % et 21 % du coût total de l’opération d’achat immobilier.
Dans le neuf, vous pouvez aussi bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci permet d’obtenir une déduction fiscale de 11 % lorsque l’on devient propriétaire d’une résidence de services neuve.

Le régime de défiscalisation applicable dans l'ancien

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans l’ancien, vous pouvez obtenir une déduction fiscale, notamment lorsque vous réalisez de travaux de rénovation via le dispositif Cosse ancien ou encore le dispositif De Normandie pour l'acquisition d'un logement réhabilité.

Location nue ou meublée : les différents statuts

Le propriétaire bailleur peut choisir de louer son bien vide (nu) ou meublé. Les revenus tirés de la location nue sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Louer en meublé permet d’accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), voire de loueur en meublé professionnel (LMP), si les conditions tenant au montant des loyers encaissés, à la prépondérance de ces derniers dans les revenus du foyer et à l’inscription au RCS en qualité de loueur professionnel sont réunies. Ces statuts peuvent offrir des cadres fiscaux avantageux selon les investissements réalisés.

Pour tout savoir sur le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), consultez notre guide complet.
Pour tout savoir sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), consultez notre guide complet.

Investissement locatif : quelle rentabilité ?

Pour calculer la rentabilité d’un futur investissement locatif, vous pouvez effectuer une simulation. Il existe de nombreux outils gratuits sur Internet permettant de réaliser une simulation d’investissement locatif. Pour cela, il suffit de renseigner certaines informations, telles que le montant de l’emprunt ou encore le montant du loyer envisagé.

Afin d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, la qualité du bien, mais aussi sa position géographique sont des critères déterminants. Ainsi, un propriétaire augmentera ses chances de location dans un quartier dynamique et attractif pour de futurs locataires. De façon générale, il est communément admis que pour être considéré comme un bon investissement, la rentabilité annuelle du bien immobilier doit être au minimum de 6 %.

Mentions légales

(1) SG Opcimmo est une action de l’OPCI OPCIMMO, SPPICAV gérée par Amundi Immobilier, Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 16 684 660 EUR. Siège social : 91-93, bd Pasteur 75015 Paris - France - RCS Paris 315 429 837. Ce produit financier n’est pas destiné à être vendu aux États-Unis et/ou à des US Persons. En conséquence, ce document n’est pas destiné à l’usage des résidents ou citoyens des Etats-Unis d’Amérique et des “U.S. Person”, telle que cette expression est définie par la “Regulation S” de la Securities and Exchange Commission en vertu du U.S. Securities Act de 1933 et reprise dans la Note d’information du produit.
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(3) Revenus non garantis, distribués ou réinvestis selon le mode de détention des parts.
(4) Distinction valable jusqu’en avril 2020. Les Grands Prix distinguent les SCPI ayant des revenus réguliers ainsi qu’une performance régulière sur 5 ans (parmi les investissements accessibles aux particuliers, classés dans des catégories homogènes d’au moins quinze produits sur la base de leursindices de référence). Les fonds de droits étrangers sont intégrés et aucun filtre sur l’encours n’est appliqué. – Données Europerformance au 31/12/2018.
(5) Les biens sont commercialisés par les conseillers en immobilier patrimonial de Société Générale Immobilier Patrimonial, filiale du groupe Société Générale.
(6) Dans la limite des dispositions contractuelles. Contrat d'assurance de MADP Assurances géré par l'intermédiaire de la SACAPP, entreprises régies par le Code des assurances, et proposé par Société Générale, dont le siège social est situé 29, boulevard Haussmann (Paris IX^e), en sa qualité d'Intermédiaire en assurances, immatriculation ORIAS n° 07 022 493. (www.orias.fr).
(7) Contrats d'assurance Habitation de Sogessur, d’assistance de Fragonard Assurances (prestations mises en œuvre par AWP France SAS, sous le nom commercial Mondial Assistance) et de Défense Pénale et Recours Suite à Accident d’Aviva Assurances. Entreprises régies par le Code des assurances. Contrats présentés par Société Générale, dont le siège social est situé 29, boulevard Haussmann (Paris IX^e), en sa qualité d'Intermédiaire en assurances, immatriculation Orias n° 07 022 493 (www.orias.fr). Cette offre est valable en France métropolitaine et soumise à des conditions d’éligibilité. Les évènements garantis, les conditions, les limites et exclusions de garantie figurent au contrat.