Capacité d’emprunt : comment l’évaluer en amont de votre projet immobilier ?

Estimer sa capacité d’emprunt constitue un pré-requis pour établir un dossier de prêt immobilier. Société Générale vous propose un simulateur pour en évaluer le montant, ainsi que des éclairages pour bien comprendre les modalités de calcul. Une approche qui vous permet d’appréhender au mieux votre projet immobilier.

A retenir

01
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez obtenir pour financer votre projet immobilier.
02
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, nous prenons en compte votre taux d’endettement et votre « reste à vivre » - ou votre revenu mensuel après paiement des charges-, mais aussi la durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt.
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Le montant d’un prêt immobilier dépend du coût global du projet (prix du bien, commission d’agence, frais de notaire, travaux éventuels), de vos capacités de remboursement, mais aussi de votre apport personnel.

Une première évaluation de vos capacités d’emprunt immobilier

Calculez votre capacité d’emprunt immobilier grâce à notre simulateur

 
 

Tout ce que vous devez savoir autour de la capacité d’emprunt

Avant tout, comprendre la notion de « taux d’endettement »

Avant de souscrire un prêt immobilier, il est nécessaire de déterminer votre capacité de remboursement mensuel. Cette capacité de remboursement est évaluée selon un taux d’endettement maximal, qui est généralement de 33 %.
 
Aucune règle juridique ne fixe le taux d’endettement, mais les banques estiment qu’au-delà de ce seuil le risque de surendettement est trop important. Néanmoins, nous pouvons le revoir à la hausse ou à la baisse, en fonction du « reste à vivre » de l’emprunteur.
 
Pour calculer ce ratio, nous prenons en considération les revenus et les charges de l’emprunteur, avec des règles propres à chaque établissement.
 
ART-CP003-b1_Projet_immo_PCE_385_HD.pngCalculer les revenus mensuels
 
Les salaires nets (incluant le 13e mois ou les éventuelles primes contractuelles) et les autres revenus (pensions alimentaires, rentes, revenus fonciers, etc.) sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Les prestations sociales soumises à condition de revenus, ou les revenus non réguliers, tels que les primes exceptionnelles, sont en revanche exclus.
 
Répertorier les charges régulières
 
Les charges retenues dans le calcul du taux d’endettement comprennent les mensualités de remboursement de l’ensemble des prêts de l’acheteur (le futur prêt immobilier, les prêts personnels à la consommation, les crédits renouvelables, etc.), les loyers ainsi que les éventuelles pensions alimentaires versées.
Le « reste à vivre » correspond aux ressources dont dispose l’emprunteur après s’être acquitté de l’ensemble de ses charges. C’est un critère qui est pris en compte dans l’attribution d’un prêt immobilier.

Comment calculer le taux de remboursement mensuel ?
 
Pour calculer le taux de remboursement mensuel, sur la base d’un taux d’endettement maximal de 33 %, il convient de faire le calcul suivant :
Capacité de remboursement = (revenus nets x 33 %) – (charges)
 
Exemple :
Un couple ayant des salaires mensuels nets respectifs de 1 900 € et 1 300 €, des mensualités de 400 € et de 90 € pour deux crédits à la consommation :
  • Taux d’endettement = (400+90) / (1900+1300) x 100 = 15,31 %
  • Capacité de remboursement mensuelle = (1900+1300) x 0,33-(400+90) = 566 €

Durée du prêt immobilier, taux d’intérêt débiteur annuel : quels impacts sur la capacité d’emprunt ?

La durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt débiteur annuel sont deux variables qui peuvent influer sur votre capacité d’emprunt.
  • Plus le taux de votre prêt est élevé, plus vos mensualités peuvent l’être aussi, ce qui diminue votre capacité d’emprunt.
  • Plus la durée de votre prêt est longue, plus vos mensualités diminuent, augmentant votre capacité d’emprunt.
    En revanche, cela peut augmenter le coût total de votre crédit.
Nous étudions le choix le plus judicieux en fonction de votre situation.

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L’apport personnel : un atout pour votre projet immobilier
 
L’apport personnel ne fait pas varier votre capacité d’endettement, mais vient s’ajouter au montant global du projet.
Cette somme non empruntée est généralement constituée par de l’épargne personnelle, un héritage, de l’épargne salariale débloquée pour l’occasion ou du bénéfice réalisé sur la revente d’un précédent logement.
Si aucune règle n’impose un apport personnel minimal, nous recommandons que celui-ci représente 10 % du prix du bien immobilier. Sans influencer votre capacité d’emprunt, il facilite l’obtention d’un crédit bancaire dans de meilleures conditions.

Des projets à financer : vérifiez votre capacité d’emprunt

Si vous envisagez des travaux, par exemple de rénovation, leur financement peut être inclus dans le financement global de votre acquisition immobilière, au travers d’un prêt sans intérêt (1) en complément du prêt immobilier classique.

Prêts immobiliers : les solutions Société Générale

Société Générale propose un large panel de crédits immobiliers qui permettent de financer la construction d’un logement, l’acquisition d’une résidence ou de réaliser un investissement locatif :
  • Les prêts réglementés
    Sous réserve d’éligibilité, les prêts réglementés tels que le prêt sans intérêt(1), les prêts épargne logement, les prêts conventionnés ou les prêts à l’accession sociale qui permettent de bénéficier d’une aide de l’État.

  • Les prêts classiques (amortissables taux fixe) 
    Ces prêts vous permettent de bénéficier :
    • d’un taux déterminé à la souscription qui reste valable pendant toute la durée du prêt,
    • de mensualités de prêt tenant compte des charges actuelles ou à venir grâce à la possibilité de paliers,
    • des mensualités modulables sans frais (évolution à la hausse ou à la baisse, suspension ou report de remboursement du capital).

Mentions légales

(1) Sous réserve du respect des conditions d’éligibilité et d’acceptation du dossier par le prêteur Société Générale.