Acheter un appartement ou un pavillon en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), mode d’emploi

Acheter sur plan représente bien souvent une étape obligée pour acquérir un bien immobilier dans le neuf. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) obéit à un processus très réglementé : en respecter toutes les étapes est dans l’intérêt de l’acquéreur. Explications.

À retenir

01
Bien choisir son programme immobilier
02
Vérifier que des pénalités de retard sont prévues
03
Respecter et faire respecter toutes les étapes
04
Bien contrôler la conformité du bien livré

Les avantages de la VEFA ou vente « sur plans »

Souvent appelée « vente sur plans », la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet à un promoteur de commercialiser des appartements ou des pavillons en cours de construction. Le promoteur s’engage à livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

Côté acquéreurs, ce mode de transaction présente plusieurs avantages. L’un des nombreux avantages est de pouvoir acheter un logement neuf qui répond aux normes de construction les plus récentes, tout en ayant la possibilité d’en personnaliser les équipements, la décoration, voire l’agencement. L’acquéreur est dégagé de toute responsabilité dans la construction de l’immeuble qui incombe complètement au promoteur.

Financièrement, l’achat en VEFA bénéficie de frais de notaire allégés et permet d’accéder aux différents dispositifs d’incitation à l’achat : prêt à taux zéro (PTZ), loi Pinel et parfois à des aides spécifiques, quand la construction se situe dans une zone de rénovation urbaine (TVA à 5,5 % et, exceptionnellement, des aides complémentaires accordées par certaines communes).

Le contrat de réservation

En revanche, un achat en VEFA n’est pas exempt de tout risque. La construction peut subir des retards, pire, présenter des malfaçons ou ne pas être achevée. C’est pourquoi, la VEFA lorsqu’elle porte sur des biens à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative afin de protéger l’acquéreur (on parle de « secteur protégé »).
 
Première étape, lorsque l’acquéreur a arrêté son choix au vu du lieu d’implantation, des plans, des visuels et descriptifs techniques présentés par le promoteur, il signe la plupart du temps un « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire qui décrit en détails le bien, arrête son prix et établit la date de livraison, avec les possibles pénalités de retard. Le contrat de réservation rappelle les conditions légales du possible renoncement à son achat par l’acquéreur, par exemple s’il ne parvient pas à obtenir son financement.
 
Généralement, ce contrat préliminaire est signé chez le promoteur, sans passer devant un notaire. Dès ce stade, le promoteur demande un premier dépôt de garantie (au maximum 5 % du prix de vente). Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif.

La vente définitive devant notaire

La vente définitive ne peut se faire que chez un notaire. Le contrat de vente reprend les éléments du contrat de réservation, auquel doivent être joints les plans cotés du logement, de ses annexes, les descriptifs techniques des équipements et matériaux utilisés ainsi que les documents nécessaires à la vente :  règlement de copropriété, avec toutes les précisions concernant l’emplacement du bien dans l’ensemble immobilier, attestation de l’assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur…

Un règlement progressif du prix, jusqu’à la remise des clés

L’acquéreur va payer le montant du bien, au fur et mesure de l’avancement des travaux. Les échéances qui rythment le chantier ainsi que le montant des versements qui leur correspondent sont précisément codifiés. À l’achèvement des fondations, l’acquéreur doit régler 35 % du prix. À la « mise hors d’eau » (murs et toiture achevés) 70 % du prix doivent être réglés. À l’achèvement de l’immeuble, l’ensemble des règlements doivent atteindre 95 % du prix. Le promoteur ne peut en aucun cas exiger des règlements plus importants ou plus rapides.

Les derniers 5 % ne sont payés qu’à la remise des clés, sauf si l’acquéreur conteste la conformité du produit livré. La date effective à laquelle le bien immobilier est livré fait démarrer les différentes garanties qui continuent de protéger l’acquéreur : garantie de parfait achèvement, garantie isolation phonique, garantie de deux ans (biennale) de bon fonctionnement des équipements, garantie de dix ans (décennale) qui porte sur les vices de construction.

Votre conseiller bancaire peut vous accompagner dans votre projet d’acquisition en VEFA. Il ne faut pas hésiter à évoquer votre projet très en amont avec lui. Il saura vous guider concernant les différents aspects financiers de votre acquisition.