Acheter pour louer : les principes

Déterminer la rentabilité et la valeur du logement
Les différents types de rendements à prendre en compte
L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus supplémentaires. Pour bien apprécier l’opportunité d’un tel achat, il est nécessaire d’estimer son rendement brut annuel, mais aussi son rendement net.
Rendement brut annuel
C’est l’indicateur le plus simple. Il s’obtient en divisant le loyer brut annuel espéré, par le coût total de l’investissement. Ce coût total comprend :
  • le prix d’acquisition du bien ;
  • les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire et d’agence) ;
  • le total des intérêts de l’emprunt éventuellement contracté ;
  • le coût des travaux de réhabilitation réalisés.
Ex. : un studio acheté 75 000 EUR, frais annexes inclus, est loué 400 EUR par mois. Il rapporte donc 4 800 EUR de loyers annuels. Le rendement brut de l’investissement s’élève à : (4 800 / 75 000) x 100 = 6,4 %.
Rendement net annuel
Il permet d’évaluer ce que rapporte réellement l’investissement. Il s’obtient en divisant le loyer annuel net par le coût total de l’investissement. Pour calculer ce loyer net, il faut déduire du montant brut les dépenses suivantes :
  • les frais de location (frais de gérance, assurance loyers impayés, etc.) ;
  • les charges diverses non récupérables sur le locataire ;
  • les impôts locaux (taxe foncière) ;
  • les impôts nationaux (prélèvements sociaux de 13,5 % et impôt sur le revenu).
Ex. : un studio acheté 75 000 EUR procure 4 800 EUR de loyers annuels. Le total des charges s’élève à 2 500 EUR. Le rendement net annuel de l’investissement est de : (( 4 800 - 2 500) / 75 000 ) x 100 = 3,06 %
Rendement global
Il s’apprécie à long terme. Il tient compte de la plus ou moins-value susceptible d’être réalisée lors de la revente du bien. Une moins-value diminuera le rendement de l’investissement. Inversement, une plus-value augmentera sa rentabilité nette.
À noter
N’oubliez pas de comparer la rentabilité attendue sur ce bien avec celle d’autres types de placements à long terme.
 
Groupe Société Générale