Acheter pour louer : les avantages fiscaux

LE  DISPOSITIF DUFLOT

Une réduction d’impôt étalée sur 9 ans
Le « Duflot » est un nouveau dispositif fiscal qui s’applique à certains logements neufs donnés en location. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si la location est conclue dans le secteur intermédiaire (les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés).
Qui peut en bénéficier ?
Le Duflot s’adresse aux personnes physiques qui achètent entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016 un logement neuf pour le louer. Le logement doit respecter la norme énergétique RT 2012 ou bénéficier du label "bâtiment basse consommation" (BBC). Il doit être situé dans une ville dans laquelle le marché locatif présente des tensions. La liste des villes concernées est fixée par arrêté ministériel.
L’achat peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Quelles sont les conditions ?
Le bailleur s’engage auprès de l’administration fiscale à louer le logement vide, c’est-à-dire non meublé. Le logement doit être la résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans.
Le montant des loyers est plafonné en fonction de la surface et de la situation géographique du bien. Ce plafond s’établit à environ 70 % des loyers pratiqués sur le marché.
À la date de conclusion du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils. Ces seuils dépendent de la zone géographique du logement et de la situation familiale du locataire (personne seule, couple, avec une personne à charge, etc.).
Le propriétaire ne peut pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant
Quel est l’avantage fiscal ?
L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à :
 
  • 18 % pour les logements acquis en métropole ;
  • 29 % pour ceux acquis en outre-mer.
La base de la réduction d'impôt correspond au prix de revient du logement. Ce prix de revient est toutefois plafonné à 5 500 EUR par m² de surface habitable et ne peut pas excéder 300 000 EUR.
Deux logements par an ouvrent droit au dispositif, dans la limite globale de 300 000 EUR.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans à parts égales.
Ex. : un logement de 40 m² acheté 150 000 EUR en décembre 2013 donne droit à une réduction d’impôt totale de 27 000 EUR (150 000 x 18 %) étalée sur 9 ans. Cela correspond à une réduction de 3 000 EUR par an (27 000 / 9) au titre de l’impôt sur les revenus des années 2013 à 2021.

Si, au titre d’une année, la réduction d’impôt dépasse l’impôt dû par le contribuable, le solde non déduit n’est ni remboursable, ni déductible de l’impôt sur le revenu dû les années suivantes.
 
À noter
Vous pouvez réaliser un investissement Duflot par l’intermédiaire d’une société civile de placement immobilier (SCPI).
 
Attention : 
La réduction d’impôt « Duflot » entre dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.
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