Accès à vos comptes
Espace Conseil Bienvenue dans cet espace qui regroupe l'ensemble des guides, outils et conseils
pratiques de notre site, pour mieux vous accompagner dans tous vos projets !
Nouvelle recherche
Acheter dans l’immobilier
A A A
Vous envisagez d’acquérir votre premier logement ou de déménager pour acheter plus grand ?
Vous vous interrogez sur un investissement locatif ou encore sur l’acquisition d’une résidence secondaire ?
Enjeu important de la constitution de votre patrimoine, l’immobilier est présent à chacun de ces moments clés de votre vie.
Retrouvez dans ce guide l’ensemble des informations nécessaires à la réussite de votre acquisition immobilière.
L'ACHAT DE VOTRE NOUVEAU LOGEMENT
1. VENDRE OU ACHETER EN PREMIER ?
Faut-il acheter avant de vendre ? Vendre avant d’acheter ?
Quand on vend avant d’avoir trouvé un nouveau logement, faut-il louer quelques temps ou se dépêcher d’acheter ?
Pas toujours facile de savoir dans quel ordre procéder.

Vendre en premier présente un avantage non négligable : vous connaissez le montant exact de votre apport personnel et pouvez donc évaluer au plus juste le montant maximum du prêt auquel vous pouvez prétendre pour financer un nouveau logement.

Une fois votre bien vendu, vous allez en revanche faire face à quelques inconvénients.
Vous allez probablement devoir louer pour vous loger et trouver un garde-meuble. Ces opérations représentent un coût certain qui dépendra du temps qu’il vous faudra pour trouver un nouveau bien.
Il vous faudra enfin prévoir un deuxième déménagement !

Mais il reste cependant parfois préférable de louer pendant quelques mois, plutôt que de faire un mauvais achat.

Quand on achète en premier, c’est souvent pour saisir une occasion. Vous êtes alors obligé de vous précipiter un peu pour acquérir la perle rare...

Le principal inconvénient est que vous ne savez pas encore à quel prix sera vendu votre ancien logement. Vous ne pouvez donc pas définir avec précision le montant de votre apport personnel. Vous ne pouvez qu’essayer de l’estimer au plus juste. Faites attention à ne pas le surévaluer. N’hésitez pas à vous faire aider, par des agents immobiliers locaux par exemple.
FOCUS
Les étapes de l'achat
L’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est la première étape de l’achat d’un bien immobilier. Il matérialise l’accord du vendeur et de l’acheteur sur :

  • le bien ;
  • le prix ;
  • les modalités de la vente ;
  • et les clauses suspensives.
Il comprend les diagnostics obligatoires. Il est signé entre les particuliers (acte sous seing privé) ou par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Dans ce dernier cas, il est accompagné du versement d’un acompte. Un délai de rétractation de 7 jours permet ensuite à l’acheteur de revenir sur sa décision. Si le compromis a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un accord de prêt par exemple, court alors un délai de 45 jours depuis la date de signature du compromis.

L’acte authentique a généralement lieu 3 mois après la date de signature du compromis, dans le cas d’un bien ancien. Il est obligatoirement signé chez un notaire. Celui-ci aura vérifié les conditions suspensives et la demande de prêt. Il aura également vérifié l’absence de droit de préemption de la commune, les éventuelles servitudes, etc. Dans le cas d’un bien en location, il doit par ailleurs s’assurer qu’une proposition d’acquisition a été formulée au locataire.


2. LA RECHERCHE DE VOTRE NOUVEAU BIEN
Commencez par déterminer le budget que vous pouvez consacrer à l’achat de votre nouveau logement. Tenez compte pour cela :

  • de la vente de votre ancien bien ;
  • de votre épargne (souhaitez-vous mobiliser toutes vos économies ou en conserver pour d’autres projets ?) ;
  • de votre capacité d’emprunt.
Votre conseiller de clientèle peut vous aider à déterminer l’enveloppe de financement à laquelle vous pouvez prétendre.
Enfin n’oubliez pas de compter les frais de notaire ou « frais de mutation ».
Ces derniers comprennent :

  • la rémunération du notaire ;
  • les frais appelés « débours » (coût des pièces d’état civil, d’un extrait de cadastre, d’un état hypothécaire...) engagés pour votre compte ;
  • les droits et taxes payés au Trésor Public (droits d’enregistrement ou TVA).
Attention, le montant de ces frais varie entre le neuf et l’ancien.

Une fois le critère prix établi, définissez vos besoins et préférences :
nombre de pièces, étage(s), exposition, proximité des commerces et des écoles, temps de trajet pour vous rendre sur votre lieu de travail, avec ou sans garage, neuf ou ancien, avec ou sans travaux...
Autant de points à valider avant de vous engager.

Vous pensez avoir trouvé le bien de vos rêves ?
Multipliez les visites à des heures différentes. Faites-vous accompagner par quelqu’un qui aura un regard plus neutre que vous.
Observez le quartier, les voisins, le bruit, la luminosité...
Si possible, évaluez l’état de la toiture, des murs, l’installation électrique, les sanitaires. Evaluez l’importance des éventuels travaux.
Si le bien est en copropriété, renseignez-vous sur les parties communes, le montant des charges dues par le vendeur, les travaux votés aux dernières assemblées annuelles ou à prévoir dans les prochaines années.
N’oubliez pas de vous renseigner également sur le montant des charges (copropriété, impôts locaux, factures de gaz ou de chauffage...) pour les intégrer dans votre budget.
3. LE FINANCEMENT DE VOTRE FUTUR LOGEMENT
Une fois le montant de votre apport personnel défini, il vous faut déterminer la somme que vous pouvez emprunter pour finaliser votre plan de financement.

CHOISISSEZ ENSUITE UNE SOLUTION DE FINANCEMENT.
Pensez à bien étudier toutes les possibilités pour retenir celle qui répond le mieux à vos besoins. Votre conseiller vous présentera les différentes formules de prêts réglementés : prêt épargne logement, prêt conventionné… qui accompagnent souvent ceux dits « du secteur libre », à taux fixe, révisable ou mixte.




Si vous détenez déjà un prêt immobilier sur votre logement actuel, vous pouvez dans certains cas, et après accord de votre banque, le transférer sur votre nouvelle acquisition. Vous continuez ainsi à profiter des conditions initiales de taux et d’assurance et vous limitez certains frais liés à la mise en place d’un nouveau crédit.

Si l’achat de votre nouveau bien précède la vente de l’ancien, vous pouvez opter pour un crédit relais. C’est une avance de votre banque sur la vente à venir de votre logement actuel. Vous disposez d’un capital pour réaliser votre nouvelle acquisition.
Le crédit relais est toujours accordé pour une durée déterminée : 12 mois est une durée initiale moyenne qui peut être prolongée à deux ans maximum.
Pour limiter le coût de cette opération, vous avez intérêt à suivre activement la vente de votre bien : faut-il baisser le prix, se faire aider par d’autres agents immobiliers, faire des travaux ? Vous ne remboursez votre prêt relais qu’au moment où votre bien est vendu et au plus tard à la date d’échéance prévue dans le contrat. En fonction de votre situation, vous déterminez avec votre conseiller la formule de relais la mieux adaptée :

  • paiement des intérêts mensuellement ;
  • ou report à la fin du prêt relais, pour alléger votre trésorerie mensuelle.
Le montant du crédit relais ne peut être égal à la totalité du prix de vente du bien (en général entre 60 et 90 % du prix net vendeur de votre bien, soit hors crédit en cours, selon les cas). Il est généralement complété par un prêt complémentaire (à taux fixe, révisable ou mixte). N’hésitez pas à faire le point avec votre conseiller : il vous donnera toutes les informations utiles sur le fonctionnement de ces prêts.
Groupe Société Générale