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L’achat et la revente d’un bien immobilier
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale.
Un changement dans votre vie, un coup de cœur : vous souhaitez acheter un nouveau bien et revendre l’ancien. Comment faire ?
Réussir la vente de votre bien
Valorisez votre logement
Pour réussir à vendre vite et bien, il vous faut commencer par mettre en valeur votre logement. Il doit être découvert sous son meilleur jour.
  • Privilégiez pour les visites, les moments de la journée où il est le plus lumineux.
  • Faites de la place pour donner une impression de volume et envisagez quelques travaux de rafraîchissement : un coup de peinture dans le salon et/ou l’aménagement d’un placard dans l’entrée par exemple… Un portail repeint, une haie bien taillée : ne négligez pas non plus l’aspect extérieur.
  • Faites enfin en sorte que vos visiteurs puissent se sentir déjà un peu chez eux.
    Optez ainsi pour une décoration sobre.
Le « home staging » ou « mise en scène de la maison »Gommer toutes les marques personnelles, désencombrer, réorganiser l’espace, réparer et nettoyer : l’objectif d’une opération de « home staging » est de valoriser le bien pour donner envie aux visiteurs de s’y installer.
Fixez le juste prix
Pour bien vendre, il est important d’estimer votre logement à sa juste valeur.
Un propriétaire manque souvent de recul…
Pour avoir un avis objectif, informez-vous sur l’état du marché.
  • Consultez les prix dans votre quartier ou votre ville.
  • Demandez une évaluation à plusieurs agents immobiliers, experts du marché.
    N’oubliez pas de prévoir une marge de manœuvre dans l’hypothèse d’une négociation avec l’acheteur.
Déterminer un juste prix vous préservera des mauvaises surprises : trop cher, votre bien mettra plus de temps à être vendu ou ne se vendra pas ! Le prix de vente fixé est d’autant plus important que la somme correspondante va constituer une partie de votre budget pour l’achat d’un nouveau bien. C’est sur cette base que sera déterminé le montant du prêt que pourra vous accorder votre banque, le cas échéant.
Prenez soin de votre annonce
La rédaction Votre annonce a aussi son importance car c’est elle qui donnera envie à l’acquéreur de venir visiter votre bien.
La description doit être claire et précise : prix, localisation, type de bien, surface, nombre de pièces, nombre de chambres et de salles de bains, contact.
Elle doit aussi mentionner la proximité des commerces, écoles, gares… Et annoncer si des travaux sont nécessaires.
Soyez objectif : ne parlez pas d’étage élevé si votre appartement est au 2ème ; un petit balcon n’est pas une terrasse, etc.
La diffusion Vous pouvez la diffuser sur des sites Internet ou par l’intermédiaire d’agences immobilières que vous mandaterez pour la vente de votre bien. Enfin, parlez-en autour de vous notamment à votre gardien, vos voisins, votre syndic… Le bouche à oreille est parfois très efficace ! Si vous vendez par vous-même, fixez sur la façade un panneau « à vendre » indiquant vos coordonnées.
Cette loi oblige à renseigner le futur acquéreur d'un bien immobilier dans une copropriété sur la surface habitable.
Celle-ci correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines... et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80m. Les surfaces des caves, parkings et garages sont exclues.
Le métrage Loi Carrez figure dans la promesse de vente.
Depuis le 1er janvier 2011
  • L’affichage de la performance énergétique du logement est obligatoire dans les annonces immobilières de vente et de location affichées en vitrine, dans la presse et sur le Web.
    Lien vers Réussir son premier achat immobilier
  • Le diagnostic assainissement doit être fourni à l’acquéreur au moment de la vente.
Faites intervenir des professionnels
Entre une activité professionnelle soutenue et la gestion quotidienne d’un foyer, il est parfois difficile de trouver le temps nécessaire pour les visites et le processus de vente d’un bien immobilier.
Si vous êtes peu disponible, pensez à vous faire aider par un professionnel.
Un agent immobilier peut s’occuper des visites et vous aider pour les formalités juridiques.
Les frais d’agence représentent généralement 5 % de la valeur du logement.
Ils doivent être affichés de façon à être visibles de l’extérieur de l’agence.
La vente est sur le point de se conclure ?
La première étape de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) peut être effectuée avec l’agent immobilier qui aura réalisé la transaction ou chez un notaire. La deuxième étape qui consiste à conclure un contrat de vente définitif (ou acte authentique de vente) doit être assurée par un notaire.
Dans la procédure de vente, le notaire recherche toujours l’origine et la légitimité de la propriété : vous avez donc la certitude d’être propriétaire du bien.
Les pièces à fournir au notaire
Vous êtes vendeur : vous avez une obligation d’information.
A l’occasion de la vente de votre logement, vous devez donc fournir des pièces justificatives.
  • Le titre de propriété : il atteste que vous êtes le propriétaire du logement et que vous pouvez donc bien le vendre. Il vous a été remis par le notaire quand vous avez acheté votre logement.
  • Les documents concernant votre situation personnelle : livret de famille, extrait d’acte de naissance, copie de l’acte de mariage, attestation de domicile...
  • Les documents relatifs aux éventuels travaux effectués dans le logement : création d’une fenêtre ou d’une véranda, surélévation du toit, réunion de deux lots de copropriété... Selon les cas, vous devez fournir par exemple le permis de construire ou le procès-verbal de l’assemblée de copropriétaires.
  • Les diagnostics de votre bien en fonction de la date de construction ou de l’implantation géographique (plomb, amiante, parasites, métrage loi Carrez…).
  • Dans le cas d’un bien en co-propriété, une attestation du syndic prouvant que vous êtes à jour de vos paiements.
Votre notaire se charge d’informer le syndic de la vente de votre logement afin que ce dernier puisse arrêter vos comptes
Les plus values de cession immobilière
La vente de la résidence principale ne génère aucune fiscalité sur la plus-value.
Bénéficie également, sous des conditions propres à chacun des cas, d'un régime d'exonération :
- la première cession d'un logement ne constituant pas la résidence principale du cédant s'accompagnant du remploi des fonds issus de la cession ;
- la cession de l'ancienne résidence principale des retraités ou des invalides ;
- la cession des droits de surélévation d'un immeuble existant.
Lors de la vente d'un bien immobilier ne pouvant pas bénéficier d'un régime d'exonération, le bien est soumis à l'impôt sur la plus-value réalisée au moment de la cession au taux de 19 %, complété des prélèvements sociaux au taux de 13,5 %

Les plus-values réalisées à partir de février 2012 seront totalement exonérées d'impôt au bout de 30 ans. En effet, elles bénéficieront d'un abattement par année de détention du bien vendu, abattement progressif avec le temps, fixé à :
- 0 % par année de détention de 0 à 5 ans ;
- 2 % par année de détention de la 6ème à la 17ème année ;
- 4 % par année de détention de la 18ème à la 24ème année ;
- 8 % par année de détention de la 25ème à la 30ème année.

Bon à savoir
Qu’est-ce qu’une plus-value de cession immobilière?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.

Le prix de cession correspond au prix réel stipulé sur l’acte, majoré de certaines charges et indemnités mais réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée éventuellement acquittée et des frais supportés par le vendeur (définis par décret).

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé (stipulé sur l’acte) et majoré de frais et dépenses divers. La plus value est réglée directement par le notaire au moment de la vente au Trésor Public.
Vendre ou acheter en premier ?
Faut-il acheter avant de vendre ? Vendre avant d’acheter ?
Quand on vend avant d’avoir trouvé un nouveau logement, faut-il louer quelques temps ou se dépêcher d’acheter ?
Pas toujours facile de savoir dans quel ordre procéder.
Vendre en premier présente un avantage non négligable : vous connaissez le montant exact de votre apport personnel et pouvez donc évaluer au plus juste le montant maximum du prêt auquel vous pouvez prétendre pour financer un nouveau logement.
Une fois votre bien vendu, vous allez en revanche faire face à quelques inconvénients.
Vous allez probablement devoir louer pour vous loger et trouver un garde-meuble. Ces opérations représentent un coût certain qui dépendra du temps qu’il vous faudra pour trouver un nouveau bien.
Il vous faudra enfin prévoir un deuxième déménagement !
Mais il reste cependant parfois préférable de louer pendant quelques mois, plutôt que de faire un mauvais achat.
Quand on achète en premier, c’est souvent pour saisir une occasion.
Vous êtes alors obligé de vous précipiter un peu pour acquérir la perle rare...
Le principal inconvénient est que vous ne savez pas encore à quel prix sera vendu votre ancien logement. Vous ne pouvez donc pas définir avec précision le montant de votre apport personnel. Vous ne pouvez qu’essayer de l’estimer au plus juste.
Faites attention à ne pas le surévaluer. N’hésitez pas à vous faire aider, par des agents immobiliers locaux par exemple.
Les étapes de l'achat
L’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est la première étape de l’achat d’un bien immobilier. Il matérialise l’accord du vendeur et de l’acheteur sur :
  • - le bien ;
  • - le prix ;
  • - les modalités de la vente ;
  • - et les clauses suspensives.
Il comprend les diagnostics obligatoires. Il est signé entre les particuliers (acte sous seing privé) ou par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Dans ce dernier cas, il est accompagné du versement d’un acompte. Un délai de rétractation de 7 jours permet ensuite à l’acheteur de revenir sur sa décision. Si le compromis a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un accord de prêt par exemple, court alors un délai de 45 jours depuis la date de signature du compromis.
L’acte authentique a généralement lieu 3 mois après la date de signature du compromis, dans le cas d’un bien ancien. Il est obligatoirement signé chez un notaire. Celui-ci aura vérifié les conditions suspensives et la demande de prêt. Il aura également vérifié l’absence de droit de préemption de la commune, les éventuelles servitudes, etc. Dans le cas d’un bien en location, il doit par ailleurs s’assurer qu’une proposition d’acquisition a été formulée au locataire.
En savoir plus
La recherche de votre nouveau bien
Commencez par déterminer le budget que vous pouvez consacrer à l’achat de votre nouveau logement. Tenez compte pour cela :
  • - de la vente de votre ancien bien ;
  • - de votre épargne (souhaitez-vous mobiliser toutes vos économies ou en conserver pour d’autres projets ?) ;
  • - de votre capacité d’emprunt.
Votre conseiller de clientèle peut vous aider à déterminer l’enveloppe de financement à laquelle vous pouvez prétendre.
Enfin n’oubliez pas de compter les frais de notaire ou « frais de mutation ».
Ces derniers comprennent :
  • - la rémunération du notaire ;
  • - les frais appelés « débours » (coût des pièces d’état civil, d’un extrait de cadastre, d’un état hypothécaire...) engagés pour votre compte ;
  • - les droits et taxes payés au Trésor Public (droits d’enregistrement ou TVA).
Attention, le montant de ces frais varie entre le neuf et l’ancien.
Une fois le critère prix établi, définissez vos besoins et préférences :
nombre de pièces, étage(s), exposition, proximité des commerces et des écoles, temps de trajet pour vous rendre sur votre lieu de travail, avec ou sans garage, neuf ou ancien, avec ou sans travaux...
Autant de points à valider avant de vous engager.
Vous pensez avoir trouvé le bien de vos rêves ?
Multipliez les visites à des heures différentes.
Faites-vous accompagner par quelqu’un qui aura un regard plus neutre que vous.
Observez le quartier, les voisins, le bruit, la luminosité...
Si possible, évaluez l’état de la toiture, des murs, l’installation électrique, les sanitaires. Evaluez l’importance des éventuels travaux.
Si le bien est en copropriété, renseignez-vous sur les parties communes, le montant des charges dues par le vendeur, les travaux votés aux dernières assemblées annuelles ou à prévoir dans les prochaines années.
N’oubliez pas de vous renseigner également sur le montant des charges (copropriété, impôts locaux, factures de gaz ou de chauffage...) pour les intégrer dans votre budget.
Le financement de votre futur logement
Une fois le montant de votre apport personnel défini, il vous faut déterminer la somme que vous pouvez emprunter pour finaliser votre plan de financement. Simulateur Prêt immobilier
Choisissez ensuite une solution de financement.
Pensez à bien étudier toutes les possibilités pour retenir celle qui répond le mieux à vos besoins. Votre conseiller vous présentera les différentes formules de prêts réglementés : prêt épargne logement, prêt conventionné… qui accompagnent souvent ceux dits « du secteur libre », à taux fixe, révisable ou mixte. En savoir plus
Si vous détenez déjà un prêt immobilier sur votre logement actuel, vous pouvez dans certains cas, et après accord de votre banque, le transférer sur votre nouvelle acquisition. Vous continuez ainsi à profiter des conditions initiales de taux et d’assurance et vous limitez certains frais liés à la mise en place d’un nouveau crédit.
Si l’achat de votre nouveau bien précède la vente de l’ancien, vous pouvez opter pour un crédit relais.
C’est une avance de votre banque sur la vente à venir de votre logement actuel. Vous disposez d’un capital pour réaliser votre nouvelle acquisition.
Le crédit relais est toujours accordé pour une durée déterminée : 12 mois est une durée initiale moyenne qui peut être prolongée à deux ans maximum.
Pour limiter le coût de cette opération, vous avez intérêt à suivre activement la vente de votre bien : faut-il baisser le prix, se faire aider par d’autres agents immobiliers, faire des travaux ? Vous ne remboursez votre prêt relais qu’au moment où votre bien est vendu et au plus tard à la date d’échéance prévue dans le contrat. En fonction de votre situation, vous déterminez avec votre conseiller la formule de relais la mieux adaptée :
  • - paiement des intérêts mensuellement ;
  • - ou report à la fin du prêt relais, pour alléger votre trésorerie mensuelle.
Le montant du crédit relais ne peut être égal à la totalité du prix de vente du bien (en général entre 60 et 90 % du prix net vendeur de votre bien, soit hors crédit en cours, selon les cas). Il est généralement complété par un prêt complémentaire (à taux fixe, révisable ou mixte). N’hésitez pas à faire le point avec votre conseiller : il vous donnera toutes les informations utiles sur le fonctionnement de ces prêts.
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La solution achat/revente avec le crédit relais
 
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